米物流不動産市場で産業用屋外保管(IOS)を専門とするアルテラIOSが2億4400万ドルの新規融資を確保。大型資本のIOS部門への関心拡大が背景にある。
米国の物流不動産市場で、ヤード(野積み場)方式の産業用屋外保管(IOS)資産を専門に運用するAlterra IOS(アルテラIOS)が、2億4400万ドル(約3400億ウォン)規模の新規融資を確保した。資金を提供したのはブラックストーンの不動産債務戦略部門で、担保には27市場に分布する37カ所のIOS用地が含まれる。これらの用地は総面積165エーカー(約20万坪)の屋外スペースと、80万6000平方フィート(約2万2600坪)規模の倉庫で構成される。
今回の投資は、物流インフラの中でも相対的に注目度が低かったIOS部門への大型資本の関心が広がっていることを示す。BKMキャピタル・パートナーズとケイン・アンダーソン・リアルエステートが18億1000万ドル規模の取引を成立させたのに続き、モルガン・スタンレーやリアルターム(Realterm)も関連投資に乗り出している。特にアルテラは今年1月だけで11カ所のIOS用地を追加取得し、米国の主要物流拠点へポートフォリオを拡大している。
フィラデルフィアに本社を置くアルテラは、投資家・開発会社・運営会社の役割を同時に担うビジネスモデルを備える。同社は人口・産業密度の高い内陸物流ゲートウェイ(infill gateway)に位置するIOS資産を集中的に買収し、港湾・鉄道・高速道路など基幹インフラとの近接性を投資基準としている。その結果、今年第2四半期時点で39州に470カ所以上の用地を保有するに至った。
今回の資金調達は、アルテラが近年進めてきた一連の調達ラインと連動している。同社は先にPGIMから1億300万ドルの買収金融を確保し、BMO銀行とは1億ドル規模のリボルビング・クレジット・ファシリティ契約を締結した。ファンド別では第2号ベンチャー(5億2400万ドル)と第3号ベンチャー(9億2500万ドル)を通じて計18億ドル超の機関投資家資金を調達したほか、クローズド型ファンドでも14億5000万ドルの資本を追加で集めた。
韓国の荷主やフォワーダーにとって、こうした米国IOS市場への資本流入は、長期的な物流コスト構造に示唆するところが大きい。IOSはトレーラー保管、機材の一時置き、コンテナの仮置きなど物流現場で不可欠な機能を担うが、供給が限られる都市近郊用地の価値は上昇を続けている。特にジョージア州、フロリダ州、インディアナ州など、アルテラが集中投資する主要物流回廊は、韓国の輸出入貨物の米国内輸送経路と直結する。
業界では、IOSが単なる付帯施設からグローバル物流ネットワークの戦略的資産へと転換しつつある点が注目されている。大型機関投資家の資金流入により、長期賃料の上昇や用地確保競争の激化が見込まれるとの見方が出ている。市場では、長期契約時にIOS用地へのアクセス性とコストを別個のリスク項目として管理する必要があり、従来の倉庫中心の北米物流戦略の見直しが必要だとの指摘がある。